"Cu mania… non pinia": Gli amministratori di condominio.

Ha dirlo è un detto siciliano… “Cu mania non pinia” che significa “chi ha le mani in pasta… sta bene…“!!!

Molte volte assistiamo a dei condomini dove l’amministratore non percepisce annualmente quanto pattuito, ma resta a credito del proprio compenso per anni…

E’ come se ciascuno di noi, dopo aver terminato il proprio mese, invece di prendersi quanto dovuto e cioè il proprio compenso, lo lascia lì… nella cassa della Società e/o Ente per il quale opera, non un giorno, non un mese… ma anni!!!

Viene allora spontaneo chiedersi… ma forse non ne ha bisogno, oppure qualche maligno potrebbe pensare “non è che forse è riuscito a recuperare quelle stesse somme grazie ad altri incassi???

Ed allora viene spontaneo chiedersi, come sia possibile recuperare somme al di fuori di quella contabilità analitica dettagliata??? 

Non essendo ovviamente un commercialista e neppure un ispettore della Gdf, ho iniziato a relazionarmi sul web, per comprendere in quali modi, taluni amministratori, gonfiano i propri costi, affinché raggiungano quelle somme necessarie, non solo a sostituzione di quelle somme, volontariamente non percepite e al momento accantonate all’interno della cassa del condominio…

Ecco quindi che cosa ho letto…

Uno dei sistemi utilizzati da quegli amministratori infedeli… è ad esempio, gonfiare le fatture, per poi recuperare una parte di quelle somme in contanti…

Un’altro modo è quello di pilotare gli appalti delle forniture o dei lavori di manutenzione, sia straordinari che ordinari… 

Ad esempio, ci si mette d’accordo con l’impresa di fiducia scelta (dallo stesso amministratore…), facendo in modo che quest’ultima, per la commessa ricevuta, riconosca una percentuale di utile su quei lavori… quasi sempre gonfiati, affinché a guadagnarsi siano entrambi… 

Poi, va aggiunta una contabilità troppo articolata e difficile da comprendere, in particolare per quei condomini non abituati a valutare scritture contabili e che quindi solitamente, non riescono a verificare l’operato di quel proprio amministratore…

Poi c’è la parte più interessante… quella attraverso cui spariscono i soldi dei condomini… Ecco quindi un elenco di pagamenti in contanti non autorizzati, documenti che non hanno allegate le cosiddette “pezze d’appoggio“, ricevute senza alcun riscontro formale, pagamenti per consulenze varie e quant’altro mai autorizzato dall’assemblea…

Va aggiunto inoltre, l’utilizzo di beni e servizi del condominio, da parte di terzi, dai quali certamente s’incassano somme o quantomeno si barattano appoggi personali, per eventuale rinomina dell’incarico…  

Poi c’è chi fa ancora peggio: ad esempio… non paga!!!

Già, non paga nulla di ciò che compete di legge al condominio… e non si tratta di non aver in cassa quelle somme, bensì, si preferisce destinarle ad altri usi… oppure, si utilizza lo stratagemma, divenuto ormai consuetudine “nazionale”, quella cioè di non pagare… o di rimandare il più possibile quelle cartelle tributarie ricevute, d’altronde, si spera così facendo di mediare con l’Ente preposto, pagando una eventuale sanzioni, d’altronde tutto ciò resta esclusivamente a carico di quegli “assonnati ” proprietari… 

Quest’ultimi infatti, se pur vengono informati del problema, condividono quanto compiuto dal loro amministratore, anzi, ritengono quel suo sistema “ingegnoso”, in quanto prevede di non pagare quanto dovuto per legge…

Il problema è che taluni di quei condomini, manifestano palesemente quella propria natura… sono soggetti predisposti a comportamenti fraudolenti ed illegali, dimenticano o fanno finta di non comprendere a quali sanzioni “gravi” si potrebbe incorrere, per quelle azioni disoneste…

Ma ciascuno di essi è in uno stato d’euforia, sanno che quei loro soldi sono in quel preciso momento, (a detta dell’amministratore… che è tutto da dimostrare) ancora nelle loro tasche…  

Non tengono conto di tutti quei casi… ben evidenziati nei Tg nazionali, dove l’amministratore è sparito nel nulla, portando via con sé l’equivalente delle casse e dei c/c bancari e di tutte le somme di denaro mai quietanzate… lasciando così, non solo un buco finanziario, bensì anche un debito consistente verso gli Enti pubblici…

Ma allora viene da chiedersi come difenderci da questi amministratori???

Innanzitutto bisogna ragionare in maniera distaccata, considerare quel soggetto come un mero professionista e nulla più…

Non lasciarsi abbindolare dalle sue parole, ma verificare, anche con l’aiuto di professionisti preparati, il rendiconto annuale di gestione, l’unico documento contabile attraverso il quale l’amministratore informa i condomini delle spese e degli introiti avvenuti nel corso dell’anno in ragione dell’incarico ricevuto per la gestione e la conservazione delle parti comuni…

Ha proposito di parti comuni… 

Quello Patrimoniale è un dato fondamentale, al quale l’amministratore deve dare molta considerazione, per comprendere e fare in modo di rispettare quei pagamenti dovuti per i propri beni immobiliari, appartenenti alla sua gestione, avendo chiaro quel patrimonio immobiliare, senza che vi siano da parte di condomini dubbi d’interpretazione sulla sua corretta provenienza…

Avere una tabella millesimale aggiornata è di importanza assoluta, per poter dividere in maniera equa, le percentuali ad ogni condomino attribuite…   

Inoltre è compito dell’amministratore presentare all’assemblea il rendiconto… se questo documento non viene presentato per due anni di seguito, egli, può per essere revocato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 c.c.)!!!

Se pur è assodato che l’amministratore risponda in prima persona ai sensi della legge, è diritto di ogni condomino, verificare la rispondenza del rendiconto di gestione rispetto alle spese effettivamente sostenute e ai contributi concretamente riscossi… e ciò può essere fatto, richiedendo attraverso l’esercizio del diritto d’accesso, a tutta la documentazione condominiale…

Potrebbe capitare durante una riunione d’assemblea che qualcuno –solitamente uno dei tanti “lacchè” dell’amministratore- intervenga, dichiarando che quanto chiesto da un condomino è illegittimo…

Si sappia che il diniego dell’esercizio di tale prerogativa può portare ad una richiesta d’annullamento della deliberazione assembleare di approvazione dei conteggi (cfr. da ultimo Cass. n. 19210/11)!!!

Cosa diversa nel caso in cui, ci si accorge di un rendiconto consegnato errato, al fine di percepire un indebito guadagno, ad esempio con l’inserimento di voci di spese mai sostenute; bene, a parte la possibilità d’impugnare quel documento mendace, i condomini possono sporgere querela per truffa!!!

Va ricordiamo in tal senso che, ai sensi dell’art. 640 c.p., è punibile per truffa: “ Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con una multa…”, non sto qui a spiegare tutta la normativa prevista…

Ciò che interessa nel caso del condominio, è che l’amministratore sarà punibile per il reato di truffa allorché con artifici e raggiri consistenti nell’inserimento di poste fittizie nel rendiconto di gestione, abbia tratto in inganno i condomini facendogli versare delle somme ulteriori rispetto a quelle effettivamente necessarie, traendo così dal fatto un ingiusto profitto per sé o per altri…

I condomini potranno denunciare l’amministratore, ma visto e considerato che per il fatto ricorre la circostanza aggravante di cui all’art. 61 n. 11 c.p. (aver commesso il fatto con abuso di prestazione d’opera), il reato è perseguibile d’ufficio (in sostanza, i magistrati possono indagare e processare l’amministratore infedele di loro iniziativa…).

Ora comprendo perfettamente come molte volte, la paura di cambiare… come si dice “chi lascia la via vecchia per la nuova, sa quel che lascia, e non sa quel che trova“… porta a soprassedere, ma ciò che non si comprende è che, se il problema esiste… non sparisce!!!

Per cui, la paura d’avere un amministratore peggiore dell’attuale, la crisi economica che condiziona le tasche di tutti quei proprietari, la “credulità” che spinge la maggior parte dei condomini a dare ancora una volta fiducia a quel proprio amministratore, condurrà quel condominio con il tempo, ad un vero e proprio fallimento… e a quel punto, sarà troppo tardi per rimediare!!!

Vi è una sola soluzione ed è una soltanto: bisogna intervenire prima che il problema diventi irreparabile!!!

Per fortuna oggi, la riforma del condominio (entrata in vigore nel 2013)  ha previsto a carico dell’amministratore obblighi di rendiconto  più stringenti…

Inoltre, secondo l’articolo 1130, nr. 11) del codice civile, l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale della gestione e deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni… e il successivo art. 1130 bis regola in modo molto preciso i contenuti del rendiconto annuale.  

Come avrete avuto modo di vedere, non si tratta di una semplice “paginetta” ma di un vero e proprio rapporto, che consente l’immediata verifica le voci di entrata e di uscita; ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio; i fondi disponibili, le eventuali riserve, ed una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…

Infine, l’assemblea, può nominare un revisore dei conti, che verifichi per i condomini la contabilità del condominio… ed è prevista la possibilità di nominare dei consiglieri di condominio, incaricati con funzioni consultive e di controllo!!!

In conclusione, come avete visto, esistono tutta una serie di strumenti adatti ad un puntuale e continuo controllo, che possono efficacemente essere utilizzati per avere il polso costante della situazione finanziaria… 

L’importante sarà ovviamente, far valere le proprie ragioni, sapendo che a quegli incontri, ci sarà sempre chi andrà contro quelle vostre iniziative… sì, sono gli stessi, che hanno negli anni, beneficiato da quella gestione ambigua dell’amministratore… 

Purtroppo andare contro quel sistema (a volte decennale o ventennale), può costare non solo tempo e/o sacrifici, ma si dovrà mettere la propria faccia… 

Difatti nel far il proprio dovere… si dovrà esporre la propria persona all’indolenza di gran parte del condominio e si verrà criticati nel corso delle proprie azioni, da tutti quei servili “portaborse” dell’amministratore…

Purtroppo però… questa rappresenta l’unica via per evitare che un giorno si vengano a determinare situazioni gravose, che in poco tempo, potrebbero trasformarsi in irrecuperabili!!!

Il condominio d’altronde, potrebbe essere rappresentato con questa storia:

C’erano quattro persone, chiamate Ognuno, Qualcuno, Ciascuno e Nessuno. C’era un condominio importante da controllare e Ognuno era sicuro che Qualcuno lo avrebbe fatto. Ciascuno avrebbe potuto farlo, ma Nessuno lo fece. Finì che Ognuno incolpò Qualcuno perché Nessuno fece ciò che Ciascuno avrebbe potuto fare!!!

L’Antimafia tra appalti pubblici e privati…

Rappresenta uno dei problemi fondamentali nell’applicazione della normativa antimafia e nella verifica dei concorrenti sia in fase di gara che di stipula del contratto.
Vi è infatti un po’ di confusione tra i due accertamenti e cioè tra il momento di verifica e quello riguardante i requisiti generali ( articolo 38, comma 1, lettera b) – Codice dei contratti pubblici).
E’ possibile infatti che proprio tra i due momenti intervengano cause ostative/interdittive che precludono la possibilità di contrarre contratti con la Pubblica Amministrazione.
Infatti se da un lato, in fase di gara si verificano i requisiti dichiarati dall’impresa, dall’altro e cioè immediatamente alla data antecedente la stipula del contratto, si provvede alla richiesta di acquisizione della comunicazione antimafia, solo e soltanto nei limiti dell’aggiudicatario.

Ovviamente gli accertamenti realizzati sono diversi a seconda dei due momenti per cui:

nel primo cso e cioè durante la verifica alla partecipazione riguarderà unicamente i soggetti quali il direttore tecnico, il titolare e/o i soci e l’amministratore.
L’acquisizione della comunicazione antimafia, oltre ai soggetti di cui sopra, riguarderà ( ai sensi dell’articolo 85 del codice antimafia), anche:

– per le società di capitali, tutti i componenti l’organo di amministrazione ed il socio di maggioranza;
– per tutti gli altri tipi di società, anche i membri del collegio sindacale ( legge n. 231/2001).

Il problema nasce nel caso di una struttura di partecipazioni societarie a catena, in quanto non è neb chiaro dove il sistema di controlli ( esteso ) debba fermare i propri accertamenti e cioè a quale livello della compagine societaria, sia perché tale controllo, prevederebbe tempi lunghi ma soprattutto e certamente poiché oneroso.
Stessa situazione cautelativa in fase di gara, andrebbe presa anche su eventuali familiari conviventi, ma qui l’interpretazione giurisprudenziale diventa talmente estesa, che andrebbe affrontata con un argomento a parte…, certamente diverso è il discorso con riferimento alla informazione prefettizia che ( articolo 85, comma 3, del codice antimafia), prevede espressamente la necessità di estendere la verifica anche ai familiari conviventi e cioè con chiunque conviva con la persona sottoposta ad accertamento.

Quanto sopra vale solo e soltanto per i contratti pubblici, mentre la documentazione antimafia cambia totalmente nel caso di rapporti tra i privati, poiché è impossibile al privato di potersi cautelare da quelle imprese non regolari dalla posizione antimafia.
Non esiste alcuna possibilità per il privato di rivolgersi alle Prefetture per richiedere la documentazione antimafia, analoga situazione se la richiesta viene fatta alla Camera di Commercio nel caso in cui si richiedesse loro, di rilasciare un certificato camerale con la dicitura antimafia.

Come comportarsi quindi???

Qualche ente suggerisce di richiedere:
– la visura delle iscrizioni nel casellario giudiziale, ai sensi dell’articolo 33 del DPR 14 novembre 2002, n. 313 (T.U. delle disposizioni in materia di casellario giudiziale), poiché tale documento, pur non avendo alcuna efficacia giuridica, riporta comunque tutte le iscrizioni contenute nel casellario giudiziale, comprese quelle di cui non è fatta menzione nei certificati rilasciati al privato;
– un certificato dei carichi pendenti, che attesta l’eventuale sussistenza di sentenze di condanna anche non definitive;

La nuova legge anti-corruzione prevede ( art. 1 comma 52/57 ) l’istituzione presso le prefetture, di controlli periodici per quelle imprese che operano in quei settori di attività particolarmente a rischio, in quanto si pongono in quei settori particolarmente interessati, sia dalle aggiudicazioni degli appalti pubblici e quindi interessati dalla criminalità organizzata.
Tra queste abbiamo: 

a) trasporto di materiali a discarica per conto di terzi;

b) trasporto, anche transfrontaliero, e smaltimento di rifiuti per conto di terzi;

c) estrazione, fornitura e trasporto di terra e materiali inerti;

d) confezionamento, fornitura e trasporto di calcestruzzo e di bitume;

e) noli a freddo di macchinari;

f) fornitura di ferro lavorato;

g) noli a caldo;

h) autotrasporti per conto terzi;

i) custodia dei cantieri.

I meccanismi di tutela ci sono tutti il problema è farli rispettare.
Assistiamo purtroppo giornalmente, alla conclusione di procedure giudiziarie nelle quali, da un lato vengono escluse quelle imprese che, a causa d’informative “positive” prefettizie, non possono continuare quegli appalti già aggiudicati, mentre di contro, assistiamo all’assegnazione degli stessi lavori ad altre imprese, che in sede di contratto e secondo i cosiddetti ” controlli” vengono considerate limpide, ma che poi successivamente nel corso dei lavori e quasi sempre all’ultimazione degli stessi, vengono invece delegittimate e marchiate quali “affiliate”…
Un doppio scherno per quanti ( dipendenti della prima impresa ) si sono visti soffiare via parte del proprio operato, diminuendo se non perdendo cosi di fatto, oltre alla prospettiva di continuità per la società nella quale si stava operando, anche e purtroppo il proprio posto di lavoro, incredibilmente a scapito di quelle imprese, poi risultate aggiudicatarie, che grazie a chissà quali articolate procedure ( e non entro nei meriti della volontarietà di quei controlli, che visti poi i successivi sviluppi delle indagini, possiamo ben dire, essere stati fatti in maniera molto approssimativa… ), che hanno posto queste cosiddette società come “cristalline”, ma che successivamente si sono dimostrate tutt’altro.
Abbiamo potuto leggere come, nel corso dei lavori, questi abbiano utilizzato manodopera, subappaltatori, lavoratori autonomi e fornitori e/o noli, senza alcun rispetto delle normative previste, anzi, affidando proprio l’intera gestione dell’appalto a soggetti che ora, attraverso le indagini, sono risultate organiche proprio di quel sistema, che tanto sin dall’inizio si era voluto contrastare!!!